Datos básicos sobre el inmueble

El usuario tiene a su disposición el documento informativo abreviado de cada inmueble. Dicho documento le será facilitado en nuestras oficinas, personalmente, tras solicitarlo y siempre después de realizar la visita al mismo y firmar debidamente la hoja de visita con su nombre y dni, según aplica la Ley en el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

IMPUESTOS A LOS QUE ESTÁ SUJETA LA COMPRA-VENTA

La compraventa de una vivienda está sujeta a distintos impuestos y cargas fiscales. ¿Qué tributos hay que pagar al vender o comprar un piso? ¿A quién corresponde pagarlos? Y, ¿cómo se computan a efectos de la declaración del IRPF las ganancias derivadas de la venta de un inmueble?

No son pocas las dudas que a menudo asaltan a vendedores y compradores de vivienda a la hora de saber qué impuestos gravan una compraventa y a quién corresponde pagarlos, así como sobre la tributación de las ganancias en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Los impuestos que deben tenerse en cuenta en una operación de compraventa varían en función de si te trata de una vivienda nueva o de segunda mano:

1. Vivienda nueva

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador. Tiene un tipo impositivo del 4% sobre el precio escriturado (IVA superreducido exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012. Si no hay prórroga, a partir del 1 de enero de 2013 será del 8%). En Canarias este impuesto se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y tiene un tipo del 4,5%. En una venta de vivienda entre particulares NO se aplica el IVA.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y adminsitrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA. Lo debe pagar el comprador del inmueble y el tipo impositivo oscila entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, en la primera transmisión de compra de una vivienda, el precio que aparece en la escritura pública.
2. Vivienda de segunda mano

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA). Lo debe pagar el comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 6% y el 8%, en función de la comunidad autónoma. El impuesto debe abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.
3. Vivienda nueva y de segunda mano

Transmisiones Patrimoniales Onerosas: tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas NO puede cargar la plusvalía sobre el comprador). En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.
– La base imponible resulta de multiplicar el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario del mismo (con un máximo de 20 años) y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites: del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años.

Al resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.

– Se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses).

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero. El IBI se abona cada año y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,10% en función del municipio, aunque la mayoría de ayuntamientos aplican el máximo. Estos tipos pueden incrementarse hasta en un 0,07% en determinados casos, como por ejemplo si el municipio es capital de provincia o de comunidad autónoma, si se presta servicio de transporte público colectivo urbano de superficie…
– El gobierno de Rajoy ha aprobado, con efecto para los periodos impositivos que se inicien en los años 2012 y 2013, un incremento en los tipos de gravamen del IBI:

a) En un 10% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales antes de 2002, con un gravamen mínimo y supletorio no inferior al 0,5% en 2012 y al 0,6% en 2013.

b) En un 6% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales entre 2002 y 2004, con un gravamen mínimo y supletorio no inferior al 0,5%.

c) En un 4% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales entre 2008 y 2011.

¿Cómo tributa una compraventa en la declaración del IRPF?

1. En la Renta del vendedor

La venta de una vivienda tributa como ganancia patrimonial. En caso de que la vivienda enajenada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, si se dan todos los requisitos, la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por reinversión en otra vivienda habitual, siempre que la compra de la nueva vivienda se realize en un período máximo de dos años.

Si el dinero obtenido con la venta de la vivienda habitual NO se reinvierte en otra vivienda, está sujeto a la tributación de la ganancia patrimonial que, como norma general, resulta de la diferencia entre los valores de enajenación o transmisión y de adquisición de la vivienda. El porcentaje de tributación es del 19% hasta 6.000 euros y del 21% desde 6.000,01 en adelante.

Si el inmueble enajenado NO se trata de la vivienda habitual, aunque el importe obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda, está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial.

2. En la Renta del comprador

Desde 2011 el gobierno de Mariano Rajoy ha recuperado, con carácter retroactivo, la deducción fiscal por vivienda habitual, que permite desgravar parte de la inversión que se realiza para comprar una vivienda habitual.

En concreto, incluso los que compraron casa el año pasado se podrán desgravar hasta el 15% de un máximo de 9.040 euros (lo cual supone una deducción máxima de 1.356 euros). Entre las cantidades sujetas a deducción se incluyen el capital amortizado, los intereses abonados y los gastos derivados de la financiación (por ejemplo vinculaciones que la mayoría de entidades obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario).

CONSEJOS PARA PREPARAR LA CASA ANTES DE VENDERLA

Estamos inmersos en plena crisis inmobiliaria. Los precios siguen un proceso de ajuste que según todos los expertos va a continuar a la baja a lo largo de todo el año, las ventas de vivenda no se recuperan y los bancos endurecen sus condiciones para conceder créditos. Vender no es fácil y la oferta existente, en algunas zonas, es abundante.

Ante tal coyuntura, es especialmente importante invertir tiempo y dinero en la puesta a punto de un inmueble antes de ponerlo en el mercado. Dos consejos a nivel general:

1. No invertir en reformas demasiado costosas a no ser que el inmueble esté tan deteriorado que arreglando los desperfectos se pueda aumentar el precio de manera considerable.

2. Ajustar el precio todo lo que se pueda. Estar fuera de mercado puede determinar el número de compradores interesados en nuestro inmueble y, por lo tanto, disminuir las posibilidades de venta. El primer paso que debemos dar es asesorarnos bien sobre cuál es el precio medio de la zona donde tenemos el inmueble.

A partir de ahí, el concepto sobre el cual gira todo lo demás: la primera impresión que la vivienda cause al posible comprador en el momento de la visita, es decisiva. Estas son algunas recomendaciones para que todo esté perfecto:

Reformas: realizar pequeñas mejoras como pintar paredes y vallas, embellecer superfícies de madera, arreglar algún grifo que no funcione correctamente o alguna ventana que no cierre de manera hermética… Se trata de realizar pequeñas inversiones para mejorar el aspecto de la vivienda, lo que coloquialmente sería un buen lavado de cara. Si se pintan las paredes, apuesta por el color blanco o tonos claros: favorecen la iluminación y la sensación de amplitud. Igualmente, asegúrate que los sistemas de calefacción y/o aire acondicionado funcionan correctamente, que no haya interruptores que no funcionen o bombillas fundidas.
Limpieza: es, junto al orden, uno de los factores claves para que en tu casa se respire un ambiente acogedor y cause una buena impresión. Antes de enseñar la vivienda a un posible comprador, realiza un limpieza a fondo: barre, saca el polvo, friega suelos y superficies, limpia baños y cocina a conciencia… Si hay chimenea, que esté limpia y con el tiro a punto. Igualmente, ventila bien la casa antes de una visita y presta especial atención a los olores en los baños y cocina. El uso de ambientadores puede ayudar, pero ojo con abusar de este recurso porque el efecto podría ser el contrario. Las fragancias naturales de flores pueden dar muy buen resultado.
Orden: empezando por el hall de entrada y pasando por todas las zonas de la casa, deja los espacios libres de muebles que puedan entorpecer el tránsito o disminuir la amplitud de una estancia, evita dejar a la vista pilas de papeles, revistas, periódicos o libros, que en las habitaciones estén las camas hechas y no haya ropa desordenada a la vista ni juguetes de niños tirados por el suelo, que en la cocina no haya trapos ni utensilios desordenados o sucios, que en los baños los cepillos de dientes y los enseres de limpieza personal estén en orden y no haya ropa sucia a la vista… En resumen, que cada cosa esté en su sitio y no se perciba una sensación de caos. También es muy importante, en la medida de lo posible, dejar que entre la luz natural.
Decoración: «menos es más». El lema del prestigioso arquitecto Mies van der Rohe toma especial relevancia a la hora de abordar cómo debe estar decorada una casa que queramos vender. La decoración de interiores se sustenta sobre un importante componente subjetivo. Lo que nos gusta a nosotros puede no ser del agrado de una tercera persona, a la que además, no conocemos. Ante el riesgo de que una decoración excesivamente personal pueda convertirse en un handicap a la hora de vender el piso, se puede optar por quitar elementos decorativos para agradar al mayor número posible de compradores.
Jardín: si la vivienda tiene jardín o terrazas, deben estar limpios y cuidados. Procura que no haya macetas con plantas muertas, que los arbustos estén podados, que los sumideros no estén atascados… Si hay piscina, mucho mejor si tiene el agua en perfectas condiciones y limpia de hojas secas.
No olvides que lo que estás vendiendo es, a fin de cuentas, un producto y, como tal, debe entrar por los ojos.